Si un preneur à bail commercial n’est présumé responsable de l’incendie intervenu dans les lieux loués que dans ses rapports avec son bailleur, vis-à-vis des tiers, il n’est responsable que de ses fautes ou des fautes de ses préposés.
Un incendie qui s’était déclaré dans un centre commercial appartenant à la société civile immobilière C. a occasionné des dégâts dans un local appartenant à la société J. Si les expertises ont permis d’établir que le feu était d’origine électrique, elles n’ont pas permis de distinguer, entre deux lots détruits par l’incendie, loués par deux locataires à un même bailleur, celui à l’origine du sinistre.
Au cours de la procédure, la SCI victime a assigné tant le syndic de la copropriété et son assureur (pour les dommages subis par une galerie commune) que la compagnie d’assurance des deux locataires.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 25 octobre 2010, a retenu qu’il n’est pas nécessaire d’établir un règlement de copropriété pour constater l’application de plein droit du statut, dès lors que les éléments constitutifs de ce dernier sont réunis, et a appliqué la présomption de responsabilité proportionnelle prévue par l’article 1734 du code civil lorsqu’il y a plusieurs locataires.
Dans un arrêt du 19 septembre 2012, la Cour de cassation approuve les juges du fond sur le premier point, et retient que le syndicat des copropriétaires du centre commercial était régulièrement constitué et qu’il avait intérêt à réclamer la garantie de son assureur pour les dommages subis par la galerie commune.
En revanche, elle censure sur le second moyen, au motif que si, dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, en revanche, vis-à-vis des tiers, il n’est responsable des dommages causés par l’incendie ayant pris naissance dans l’immeuble qu’il occupe que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. En l’espèce, il n’existe aucun rapport locatif entre la SCI demanderesse à l’action et les sociétés locataires.
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