Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil.
En 2004, les époux X. ont vendu aux époux Y. une parcelle de terrain à bâtir. Ayant appris, après l’obtention de leur permis de construire, qu’une canalisation d’un canal traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l’objet d’une servitude conventionnelle qui n’était ni mentionnée dans l’acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques, les époux Y. ont assigné en responsabilité les époux X. et la société du canal P., celle-ci ayant appelé en garantie son assureur, la société A., et assigné en responsabilité le notaire chargé de procéder à la publication de l’acte constitutif de servitude.La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 20 septembre 2011, a condamné in solidum les époux X. et la société P. à payer aux époux Y. la somme de 30.000 euros au titre de la perte de valeur du terrain, au motif que la présence de cette canalisation constitue un vice caché à raison duquel les acquéreurs sont tenus de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.
La Cour de cassation censure les juges du fond.Dans un arrêt du 27 février 2013, elle retient qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil, qui dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».
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