La vente d’un actif social réalisée au cours de la liquidation de la société en vue d’apurer le passif social et avant le partage, constitue une aliénation à titre onéreux ouvrant aux preneurs le bénéfice du droit de préemption.
Suite à la dissolution anticipée de la société civile immobilière A. le liquidateur désigné a été autorisé à vendre un domaine agricole appartenant à la SCI à M. A., associé de la SCI et fils du gérant décédé afin d’apurer le passif social. En raison de l’état d’inculture constaté des terres litigieuses, le tribunal paritaire des baux ruraux a attribué à une Société d’aménagement foncier et d’établissement (SAFER) le droit d’exploiter les parcelles litigieuses, qui cède son droit au bail sur les terres aux consorts Z. Le notaire chargé de passer l’acte au profit de M. A. leur a signifié les conditions de la vente et les preneurs ont fait connaître au notaire leur décision d’exercer leur droit de préemption sur les terres litigieuses. M. A. a alors assigné les consorts Z. et le liquidateur de la SCI en régularisation de la vente à son profit.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 22 février 2011, a accueilli la demande, au motif que pour que le preneur puisse bénéficier du droit de préemption et l’exercer, il doit s’agir d’une aliénation volontaire. En l’espèce, l’acquisition par M. A., associé de la SCI, des terres dépendant de l’actif social, qui s’inscrit dans le cadre des opérations de liquidation et de partage de cette société entre associés, ne constitue pas, en raison de l’effet déclaratif du partage, une aliénation à titre onéreux donnant aux consorts Z., preneurs, le bénéfice du droit de préemption. La Cour de cassation censure les juges du fond. Dans un arrêt du 13 juin 2012, elle retient que la vente d’un actif social réalisée au cours de la liquidation de la société en vue d’apurer le passif social et avant le partage, constitue une aliénation à titre onéreux ouvrant aux preneurs le bénéfice du droit de préemption.
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