A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
La Ville de Paris a, par acte du 17 août 1988, consenti à une société civile immobilière un bail emphytéotique pour une durée de 55 ans, à charge pour cette dernière d’y édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville de Paris.Un état descriptif de division a été établi par acte notarié du 31 mai 1990 qui divise l’immeuble en 24 lots de volumes, dont certains ont été placés sous le régime de la copropriété selon un règlement de copropriété du 3 juillet 1990.
Par acte authentique des 9 et 14 mars 1995, la SCI a fait apport à une association des droits qu’elle détenait du bail emphytéotique sur les locaux constituant le volume 4.
La SCI et le syndicat des copropriétaires ont assigné l’association en paiement de certaines sommes représentant la quote part des charges générales de l’ensemble immobilier incombant au lot n° 4.
La cour d’appel de Paris a débouté la SCI et le syndicat de leur demande le 10 novembre 2010.Les juges ont constaté que le lot n° 4 ne faisait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990. Ils ont relevé que l’état descriptif de division stipulait que l’ensemble immobilier ne serait pas régi par la loi du 10 juillet 1965. A cette fin, l’acte identifiait des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie et énonçait l’ensemble des servitudes issues de l’imbrication de ces volumes qui permettaient leur coexistence ainsi que l’attribution 3026/10.000èmes des charges générales au lot n° 4.
Ils ont retenu que l’état descriptif de division constituait, relativement à ce lot, la convention contraire visée à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Ce raisonnement est censuré au visa de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Dans son arrêt rendu le 19 septembre 2012, la Cour de cassation précise en effet qu' »à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». Or, la cour d’appel n’a pas constaté la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier.
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