En l’absence de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas applicables.
Une société a fait édifier un groupe d’immeubles qu’elle a placé sous le régime de la copropriété. Le règlement de copropriété établi le 16 juillet 1991 stipulait l’existence d’un contrat de services conclu avec la société T. et qui serait annexé aux contrats de vente des lots. La société T. ayant été liquidée, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2005 a modifié le règlement de copropriété pour prévoir qu’une association à but non lucratif ou une structure équivalente assurera et gérera les prestations de service en utilisant les locaux prévus à cet effet dans la destination de l’immeuble, que les prestations de service feront l’objet d’un contrat définissant notamment les services devant être offerts aux résidents et que les modifications de ce contrat, mais non son existence, pourront être décidées par l’assemblée générale des copropriétaires.Une assemblée générale du 17 mai 2008 a, dans une décision n° 14, approuvé le contenu du contrat liant le syndicat à une association.Un couple qui avait acquis un lot de copropriété le 31 août 1996 a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision.
La cour d’appel de Bourges a rejeté cette demande.Les juges ont constaté que le contrat de services, intégré au règlement de copropriété initial, distinguait, d’une part, les prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient partie des charges communes et, d’autre part, les prestations d’assistance paramédicale. La définition des parties communes du règlement de copropriété réservait une loge de concierge et des locaux pour l’usage des prestations de services. Ils ont relevé que le contrat de services conclu avec l’association approuvé par l’assemblée générale distinguait des services de base, des services personnalisés pour lesquels l’adhésion était facultative et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l’immeuble.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement dans un arrêt du 28 novembre 2012, considérant que la cour d’appel en a exactement déduit qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas applicables.
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