L’usufruitier du droit au bail commercial, immatriculé au RCS pour le fonds qu’il exploite dans les lieux loués, peut envisager une cession déspécialisation pour cause de retraite s’il justifie de l’accord des nus-propriétaires pour la cession du bail.
Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.
En l’espèce, Mme A. a donné à bail en renouvellement à M. Y. des locaux à usage commercial.M. Y. est décédé, laissant pour lui succéder son épouse Mme X. et ses enfants, dont Mme Y.Mme Y., immatriculée depuis le 7 avril 2003, a notifié le 13 janvier 2009 à Mme A. une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l’article L. 145-51 du code de commerce.Par acte du 11 mars 2009, Mme A. a fait connaître son intention de racheter le fonds.Les actes n’ont pas été signés et Mme A. a assigné Mme Y. en nullité de l’acte du 13 janvier 2009.
Dans un arrêt du 21 juin 2011, la cour d’appel de Chambéry a accueilli cette demande.Les juges du fond ont rappelé que le texte dérogatoire de l’article L. 145-51 du code de commerce, permettant une déspécialisation, ne peut être étendu à d’autres situations ou personnes que celles expressément visées.Ils ont constaté que « Mme Y. n’est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail ».Ils en ont conclu que « la circonstance qu’elle ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de cet article, peu important qu’elle ait été mandatée par les nus-propriétaires indivis qui ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte ».
La Cour de cassation casse l’arrêt le 6 février 2013.Elle estime que la cour d’appel a violé l’article L. 145-51 du code de commerce en statuant ainsi, « alors que l’article L. 145-51 du code de commerce bénéficie à l’usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu’il exploite dans les lieux loués, s’il justifie de l’accord des nus-propriétaires pour la cession du bail ».
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