Même s’il n’a pas rempli ses obligations, le débiteur échappe à l’application de l’article 1178 du code civil lorsqu’il démontre que l’obligation conditionnelle ne pouvait se réaliser pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Par un acte comportant une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire et de démolir et une clause de variabilité du prix stipulant que le prix d’achat de 3.300.000 euros était accepté par l’acquéreur sur les bases d’une surface hors œuvre nette de 7.272 m² minimum pour la totalité de l’unité foncière et que si le permis de construire obtenu par l’acquéreur autorisait une surface hors œuvre nette (SHON) supérieure à 7.272 m², un nouveau prix serait calculé, M. et Mme X. ont vendu à la société R. une maison d’habitation avec un terrain attenant. M. et Mme X. estimant que la société n’avait pas satisfait à ses engagements l’ont assignée en paiement de la somme de 200.000 euros au titre de la clause de l’acte instituant une astreinte conventionnelle.
La cour d’appel Toulouse, 16 mai 2011 a constaté la caducité de l’acte de vente et de les débouter de leur demande au titre de la clause d’astreinte conventionnelle.
La Cour de cassation approuve les juges du fond. Dans un arrêt du 11 septembre 2012, elle retient qu’en l’espèce, un avis défavorable avait été émis par la commission d’études des projets de la commune en raison d’une trop forte densité, le permis de construire en cours d’instruction devait soit être retiré, soit faire l’objet d’un refus. La condition suspensive d’obtention du permis de construire n’étant pas due à la faute de l’acquéreur, celui-ci échappe à l’application de l’article 1178 du code civil.
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