Seules des stipulations expresses du bail commercial peuvent mettre les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif à la charge du locataire.
Mme X., propriétaire d’un local à usage commercial dans un immeuble collectif, l’a donné à bail à la société T., le bail stipulant que « le preneur fera son affaire de l’entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu’elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil ». La bailleresse a réclamé paiement de travaux de ravalement, réparations de toiture et remplacement de chaudière collective de l’immeuble au prorata de la surface occupée, puis lui a délivré un commandement de payer.
La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 13 septembre 2011, a condamné la locataire au paiement des sommes réclamées, au motif que le contrat de bail, met à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué, mais encore toutes autres, de quelque nature qu’elles soient, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil . Par les stipulations de ce contrat, non contraires à l’ordre public, générales et absolues et ne contenant aucune exception ni réserve, les parties ont entendu déroger aux dispositions habituelles en la matière qui imputent au propriétaire bailleur les réparations concernant l’immeuble lui-même.
La Cour de cassation censure les juges du fond.Dans un arrêt du 6 mars 2013, elle retient que la cour d’appel devait constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif.
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